Mietrecht in der Corona-Krise – Vertragsanpassungen durch Mieter und Vermieter?

Rechtsanwalt Karl Neumann, LL.M. und Rechtsanwalt Sebastian Haug, ATN Rechtsanwälte

In unserem ersten Beitrag zum Mietrecht in der Corona-Krise haben wir uns den Neuregelungen zu Art. 240 § 2 EGBGB gewidmet. Dieser sieht Beschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten von Miet- und Pachtverhältnissen für Vermieter während der COVID-19-Pandemie vor. Der Gesetzesentwurf (BT-Drucks. 19/18110) wurde am 25.03.2020 durch den Bundestag angenommen und gilt zunächst bis zum 30.06.2020.

Während Mieter und Pächter nach den dortigen Vorschriften die Zahlung etwaiger Miet- und Pachtzinsen infolge coronabedingter Einkommensausfälle verweigern dürfen, stellt sich die Frage noch in einem anderen Kontext: Können Mieter, die im Stande sind den vereinbarten Mietzinsen zu entrichten, die Zahlung verweigern nur weil ihr Interesse an der Vertragsfortführung auf Grund der behördlichen Einschränkungen des öffentlichen Lebens weggefallen ist? Man denke etwa an die bereits lange im Voraus geplante Hochzeitsfeier, das Sommerfest oder die für die kommenden Monate angesetzten Abiturfeiern, welche angesichts von Kontaktverboten und Ausgangsbeschränkungen schlicht nicht durchführbar sind.

Kein Fall der Unmöglichkeit, vgl. § 275 Abs. 1 BGB.

Fälle der Unmöglichkeit der Leistung gem. § 275 Abs. 1 BGB mit der Rechtsfolge, dass der Anspruch auf die Gegenleistung entfällt (§ 326 BGB) liegen nicht vor. Die Bereitstellung der Mietsache durch den Vermieter ist angesichts der angeordneten Kontaktverbote nicht gestört. Der Vermieter ist trotzdem in der Lage die angemietete Halle oder den Saal zur Verfügung zu stellen und auch das gebuchte Catering kann weiterhin frisch zubereitet werden. Der Mieter bleibt daher verpflichtet die vereinbarten Gebühren zu entrichten und hat trotz wegfallenden Interesses an der Durchführung der Veranstaltung grundsätzlich kein Recht die Zahlung zu verweigern.

Aber: Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB?

In Betracht kommt allerdings eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage oder sogar ein Rücktritt vom Vertrag soweit eine Anpassung nicht möglich oder unzumutbar erscheint. Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage hat historische Wurzeln und ist seit dem 01.01.2002 in § 313 BGB kodifiziert. Dort heißt es:

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Das Gesetz bezweckt für den Fall einer nach Vertragsschluss eingetretenen wesentlichen Störung der Vertragsgrundlage einen Ausgleich zwischen dem sog. Bestands- und Erfüllungsinteresse des einen, begünstigten Teils (hier der Vermieter) und dem Anpassungs- oder Beendigungsinteresse des anderen, benachteiligten Teils (hier der Mieter) zu schaffen. Hätten die Parteien von den geänderten Umständen der Corona-Pandemie gewusst, wäre der Vertrag anders oder gar nicht geschlossen worden. Zu denken ist an die Fälle der „Eingriffe von hoher Hand“ bei unvorhersehbaren Gesetzesänderungen, die nicht zu den normalen wirtschaftlichen Risiken zählen und daher nicht von jedem selbst zu tragen sind. Vertragsanpassungen kommen in diesen Fällen nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht (BeckOK BGB/Lorenz, 53. Ed. 1.2.2020, BGB § 313 Rn. 1, 54).

Vergleichbare Präzedenzfälle gibt es nicht.

Zwar wurden pandemische Zustände höchstrichterlich noch nicht zu den Fallgruppen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gezählt. Vergleichbare Präzedenzfälle gibt es daher nicht. Die durch das SARS-CoV-2-Virus ausgelöste Pandemie lässt sich aber durchaus unter § 313 BGB subsumieren, weswegen eine nachträgliche Anpassung obiger Verträge geboten erscheint. Behördlich angeordnete Ausgangsbeschränkungen und Kontaktverbote, wie sie derzeit in ganz Deutschland gelten, sind unstreitig unvorhergesehene Änderungen des rechtlichen Dürfens und wären bei Kenntnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ausreichend berücksichtigt worden. Beispielsweise durch gelockerte Stornierungsmöglichkeiten oder durch Gewährung von Gutscheinen bei Eintritt des Risikos, wie sie etwa auch im Veranstaltungsrecht durch das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Veranstaltungsvertragsrecht“ (Formulierungshilfe des BMJV v. 08.04.2020) vorgeschlagen werden.

Betroffene Mieter sind daher unbedingt gehalten das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und zur Verhandlungsführung einen Rechtsbeistand suchen. Einseitige Vertragsanpassung sollten mit Blick auf fehlende Präzedenzfälle jedoch vermieden werden.